韩世同:LPR降息了说什么的都有该怎么看?

楼市日日谈

2019年11月22日（第206期）

话题概要

11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

楼市观察家韩世同

前两天我们在评论央行三季度报告的时候，也提到了11月5日号和11月18日有两次小幅降息，但都不是LPR，而是之前逆周期的利率调节加上有一个4000亿和一个1800亿的逆回购。那两次的利率调整，可能跟楼市没什么直接的关联，市场的反应非常小，但实际上这些调整是LPR下调的前奏和基础。

这次LPR调整五年期也跟随调了五个基点，马上就不同凡响了，好像炸了锅一样，真的可以说是铺天盖地的信息和报道。我收藏了十几篇文章，是关于这个降息怎么说的都有。我看到比较多的报道是很乐观的，昨天有一些财经评论员，像刘晓博他们都是讲到降息的意义很大，这个悬念落地了，认为是该买房，这是很乐观的。易居研究院的严跃进也是从调整的背景、调整的效应、后市展望分析后，认为这是具有积极降低负担的效应。中原的张大伟则认为降息通道已经打开了，货币周期刚刚到来，未来两个月之间成本将明显下调。因为购房的窗口期到了，可能会出现小阳春。

我觉得这些财经和市场分析师可能较多是从宏观层面来看待降息这件事，很多看法是非常乐观的，而像广东房地产业界的房地产市场分析师则普遍还是比较谨慎和客观一些的，因为这个利好有限，降息幅度比较小；对楼市虽然有利好，有强烈的政策信号，但是实际的效果还有待观察。如克而瑞肖文晓认为虽然是有放松，但是放松的力度也是非常微小。黎文江也是这个看法，认为降息幅度不大，对减少房贷压力的作用也不大，加上各地的银行还可以自行调节幅度，所以对楼市影响不太大。

我觉得业界这些看法还是比较客观的，表现了比较务实的精神。事实上，现在银行也并没有非常明确的应对到底加不加点？加多少点？现在并没有定论，所以现在就确定房贷利率已经下调了，利率降低了会怎么样？显然是有点为时过早或者是太急于表态。而且，这些评论多数还是就事论事，并未触及深层次的原因：为何要降息？目的作用何在？是为了稳增长还是救楼市？

今天有几篇文章和报道，我倒觉得值得大家去看一下和思考一下，这几篇文章是有从深层次去探讨为什么会降息？降息的目标是为了楼市还是为了稳增长、稳经济？我觉得这是比较关键的。我看了恒大首席分析师任泽平的一篇文章，标题是《猪也阻挡不了降息》，之前他也一直在讨论到底现在是要稳增长还是要抑通胀？要抑制通胀就不应该降息，因为降息是刺激经济的，稳增长是需要刺激经济。任泽平坚定地认为目前是通缩为主，只要把猪价上涨的因素去掉的话，整体经济是处于通缩的状况。通过降息来刺激经济就变成是一个必然的选择。

我觉得任先生有些观点还是非常值得大家思考和借鉴，他说对于房地产，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”，就是稳地价、稳房价、稳预期；不是松地价、松房价、松预期，也不是紧地价、紧房价、紧预期。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业。不能说全部都是虚拟的，它带动的上下游产业链条较长。所以房地产不好，对实体经济也会有很大的牵连。我是特别赞同他讲的不要从一个极端走向另一个极端，从放水刺激到过度收紧，这都是不对的，适当适度的调节，该涨就涨，该跌就跌。要利用时间窗口推动住宅机制改革和长效机制，关键是用金融稳定和人地挂钩来促进房地产平稳健康发展，我觉得他的这些看法挺好。

京东首席分析师沈建光也有一篇文章，标题是《探讨中国央行降息有何新特点》。他的观点是当前稳增长和降成本均需要降息，一个是稳增长，一个是降成本，这都不是针对房地产的。他提了一些观点和依据，而且提到本轮降息与以往的区别在于几个方面，就是使用工具、实施节奏、传导路径和目标都是不一样的。他认为，短期内央行渐进式小幅度的降息，仍然是可以期待的。他也特别强调了央行三季度货币政策执行报告直陈了经济所面临的下行压力，再度提及“强化逆周期调节”，删除了“总闸门”，这样的表述实际上就是要稳增长和降成本。

最后我们再来看一下，浙报传媒房地产研究院院长丁建刚今天也谈了一些观点，他的文章标题是《争议结束，微调开始》。他是认为央行的降息，幅度是微乎其微的，政策调整的幅度虽然微小，但透露出的信息是：关于中国经济目前最主要的矛盾是通胀还是下行压力的争议，已经结束。这个降息透露背后是金融政策的趋势是更加趋向于这个稳增长。对此他谈了几个方面的情况：

第一是，央行10月19日的座谈会，只字未提房地产。这次会议释放五大的信号，一是继续强化逆周期调节；二是用改革的方法和办法来疏导货币政策传导；三是进一步将改革和调控、短期和长期、内部和外部均衡结合起来；四是发挥好LPR对贷款利率的引导作用；五是继续推进资本补充工作。

第二是，央行报告删去“房住不炒”的表述。11月16日，央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》。与《2019年第二季度中国货币政策执行报告》表述不同的是，关于房地产行业调控的定调，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调了按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制。当然也提到了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这里作了一个比较，同时表明坚决不搞“大水漫灌”。他还提了其他的一些方面，但是我觉得他总的观点还是目前应对经济下行是货币政策的主要取向，而不是防通胀。

这样我们大概就明白了，本轮降息或者会对房地产成交带来一定的促进，但是这个促进是非常微小的，而且不可能造成房地产因此而出现上行的拐点或者是房价上涨或者是成交大幅增加。现在成交的增加，显然跟降息或者是房价上涨没有直接关系。因为这么小的一个利率的调整，其实是不会起到任何的作用，人们不会因为月供少了30块或者60块就去买房或者是不买房，我觉得这方面的意义不大。

但这么微小的调整，是对稳经济、稳预期还是会起到非常积极的作用。我觉得他们几位这种实质性的、深层次的研判，反而是不就事论事的。对降息这件事，我觉得就应该这样来看。而我认为本轮降息或者是包括未来一系列逆周期调节的政策，主要还是为了防风险，主要还是为了稳经济，是针对经济过度下行而采取的一些举措，我们不要把它用于涨房价，我觉得这样恰好是误导当前经济和市场的趋势以及政策的走向。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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